相続税対策としての「タワーマンション節税」

相続税対策のひとつとして注目を集めている「タワーマンション節税」。
タワーマンション購入による節税方法で、およそ8割の評価減を取ることができる。
特に富裕層なら、7~8割の資産減という効果が最も期待できる節税方法として知られている。

一般に相続税評価額は「建物の評価額×(7~8割)」。
タワーマンションは、土地代の割合が少なく分譲価格が高いため、通常のマンションより相続税評価額は低くなる傾向にある。
また、高層階のほうが節税効果は高くなる。

また、キャピタルゲインを狙うのも重要なポイントだ。

たとえば、割安で評価減の大きいマンションを購入し、売却までの間安定した賃料を取る。
そして、最終的には相場よりも高く売却する。
つまり、相続税対策だけで終わらせるのではなく、インカムゲインとキャピタルゲインも狙うということだ。

購入したタワーマンションに息子夫婦たちを住まわるという方法もあるが、贈与と判断される可能性もあることから、第三者に賃貸し、インカムゲインを得たほうが得策だろう。

ただし、近年タワーマンション節税が富裕層に浸透してきていることもあり、効果的な物件が少なくなってきている。
購入価格が高すぎるものは賃貸の利回りが低下し、売却時の利回りが小さくなってしまうおそれもある。

このような場合は、別の選択肢を持っていくのもひとつの方法だ。
たとえば中層マンションや一棟物。

相続税対策+投資という視点で考えた場合、トータルのリターンを考えると高値掴みは回避すべきである。

もちろん、どこでもいいわけではない。
資産価値と流動性を考え、エリアを選定することが重要だ。
エリアを選定するひとつの指標として、2010年の人口を100とした場合の2020年の推計(参考:国立社会保障・人口問題研究所)を見てみるとよい。
たとえば、千代田、港、渋谷、中央などがあてはまる。

また、物件のグレードにとらわれず、売却時のことを念頭に置くべきだろう。
たとえば、億ションであれば購入者は富裕層に限られるため、1億円未満のものにするのがよい。
投資用の一棟物は、減価償却もキャッシュフローも年々減っていくため、適切なタイミングで売却・組み換えが必要になる。

物件を売却する際は、「両手仲介」の業者ではなく、ソニー不動産のような「売り専」の業者を選ぶことも忘れてはならないポイントだ。
場合によっては10%程度も価格に差が出ることもあるため、おろそかにできない。

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